Die Nota Simple ist ein kurzer Auszug aus dem spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad. Sie nennt die Immobilie, die eingetragenen Berechtigten und die Belastungen, etwa Hypotheken. Sie dient nur der Information und ersetzt keine beglaubigte Bescheinigung. Beim offiziellen Registerdienst kostet sie online 9,02 Euro je Immobilie, zuzüglich Steuern. Registradores: Nota Simple, geprüft am 30. September 2026.

Vor einer Anzahlung auf den Kanaren lohnt sich ein Blick auf die spanischen Begriffe im Auszug: Wer ist eingetragen? Welche Belastungen bestehen? Und passen die Angaben zum Exposé? Die folgende Tabelle hilft beim Lesen; danach geht es um Bestellung und Abgleich mit dem Kataster.

Unsere Einordnung: Die Prüfschritte und Empfehlungen dienen der Vorbereitung. Sie ersetzen keine Prüfung Ihrer Immobilie. Aussagen zur Rechtslage sind mit der jeweiligen Quelle verlinkt.

Die Nota Simple Abschnitt für Abschnitt

Die Nota Simple zeigt die aktuellen Einträge zu einer Immobilie. Dazu gehören mindestens die Kennung mit dem Código Registral Único (CRU), die Inhaber der eingetragenen Rechte sowie Umfang, Art und Beschränkungen dieser Rechte. Verbote und Beschränkungen, die Inhaber oder Rechte betreffen, müssen in jedem Fall genannt sein. Registradores: Inhalt der Nota Simple

Schema einer Nota Simple mit sechs beschrifteten Abschnitten: 1 Kopf mit Register, Datum und Prüfcode; 2 Identificación de la finca; 3 Descripción, superficie, linderos; 4 Referencia catastral; 5 Titularidad; 6 Cargas. Kein echtes Dokument.
Schema der Abschnitte aus der Tabelle. Kein echtes Dokument.

Die Tabelle zeigt den Aufbau anhand der spanischen Überschriften aus unserem Nota-Simple-Erklärer, kein echtes Dokument. In Ihrer Auskunft können Überschriften anders lauten oder fehlen.

AbschnittWas dort steht und was Sie damit tun
Kopf mit Register, Datum und PrüfcodeWelches Register die Auskunft wann erteilt hat, dazu das elektronische Siegel des Registers und ein elektronischer Prüfcode.
Was Sie tun: Datum notieren. Fehlen Siegel oder Code, bitten Sie um die Originaldatei.
Identificación de la fincaRegister, Nummer der Finca und CRU.
Was Sie tun: Mit der Urkunde des Verkäufers und dem Angebot abgleichen.
Descripción, superficie, linderosBeschreibung, Fläche und Grenzen laut Register.
Was Sie tun: Mit Besichtigung, Plan und Exposé vergleichen. Auf die Bezeichnung der Fläche achten.
Referencia catastralDie Katasterreferenz, sofern sie im Register eingetragen ist.
Was Sie tun: Mit dem Katasterauszug abgleichen.
TitularidadBerechtigte und Art des Rechts, zum Beispiel pleno dominio (volles Eigentum) oder usufructo (Nießbrauch).
Was Sie tun: Prüfen, ob alle Verkäufer eingetragen sind und ob das ganze Eigentum verkauft wird.
CargasBelastungen wie hipoteca (Hypothek) oder embargo (Pfändung).
Was Sie tun: Jeden Eintrag einzeln klären: Was bleibt bestehen, was wird gelöscht, und wer belegt das?

Dass jede Nota Simple Siegel und Prüfcode trägt, verlangt Artikel 222 der Ley Hipotecaria. Ob ein Eintrag für Ihren Kauf ein Problem ist, beurteilt Ihr Anwalt oder Notar am Dokument selbst.

Wie beantrage ich eine Nota Simple?

Online beim Registerdienst des Colegio de Registradores oder persönlich beim zuständigen Register. Online brauchen Sie kein Abonnement; es genügt die Bestellung als gelegentlicher Nutzer. Der Registrador, der das Register führt, stellt 9,02 Euro je Immobilie in Rechnung, Steuern und Einbehalte kommen hinzu. Welche Steuer das ist, steht auf der Seite nicht. Registradores: Bestellung und Preis, Registradores: Antrag vor Ort oder online

So gehen Sie vor:

  1. Angaben sammeln. Am einfachsten ist der CRU, die landesweit eindeutige Kennung der Finca; früher hieß er IDUFIR. Ebenso genügen Provinz, Gemeinde, Register und Nummer der Finca.
  2. Ohne diese Nummern suchen. Dann brauchen Sie Gemeinde und Register sowie weitere Angaben wie die Adresse. Eine Suche über den Inhaber ist auch möglich, verlangt aber ein elektronisches Zertifikat.
  3. Ihr Interesse angeben. Ohne diese Angabe wird die Anfrage nicht bearbeitet. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
  4. Auf die E-Mail warten. Sie enthält einen Link, über den Sie die Auskunft als PDF herunterladen.

Eine englische Übersetzung können Sie für 30 Euro zuzüglich Steuern mitbestellen. Andere Sprachen nennt die Seite nicht. Wenn Sie eine deutsche Übersetzung brauchen, klären Sie gesondert, wer sie erstellt.

Über die Nummer der Katasterparzelle findet der Dienst eine Finca nur, wenn sie mit dem Kataster koordiniert oder in der Katasterkarte identifiziert ist. Klappt das nicht, bitten Sie den Verkäufer um den CRU oder um eine frühere Nota Simple.

Kann jeder das spanische Grundbuch einsehen?

Für die Einsicht brauchen Sie ein erkennbares Interesse am Stand einer Immobilie. Wer nicht selbst eingetragen ist, muss dieses Interesse bei der Anfrage nennen, und der Registrador beurteilt, ob es berechtigt ist. Ley Hipotecaria, Artikel 221 und 222, Registradores: berechtigtes Interesse

Der Eigentümer kann jederzeit abfragen, welche Auskünfte zu seinen Immobilien erteilt wurden und mit welcher Begründung. Nennen Sie deshalb Ihren tatsächlichen Anlass, etwa die Prüfung vor einem Kauf.

Was ist das Katasteramt in Spanien?

Das Catastro ist ein Verwaltungsregister des spanischen Finanzministeriums. Es beschreibt Immobilien, unter anderem mit Lage, Fläche, Nutzung und Katasterreferenz. Die Eintragung ist Pflicht und kostenlos. Seine Daten gelten bis zum Beweis des Gegenteils als richtig; bei Rechtsfragen geht aber das Registro de la Propiedad vor. Catastro: Fragen und Antworten, Katastergesetz, Artikel 3

Für den Abgleich nutzen Sie beide: die Nota Simple für Rechte und Belastungen, das Kataster für Beschreibung, Fläche und Karte. Für den Abgleich der Immobilie sind zwei Kennungen wichtig. Der CRU bezeichnet die Finca im Register. Die referencia catastral bezeichnet die Immobilie im Kataster und hat 20 Zeichen. Ist sie im Register eingetragen, steht sie auch in der Registerauskunft.

Die richtige Straße allein genügt nicht. Vergleichen Sie diese Punkte:

PrüfpunktWas Sie vergleichen oder anfordern
Genaue EinheitGemeinde, Straße, Gebäude, Stockwerk und Wohnungs­bezeichnung in Nota Simple, Kataster und Exposé
KennungenCRU, Register und Nummer der Finca; vollständige Katasterreferenz mit Beschreibung und Plan
Mitverkaufte TeileGarage, Abstellraum, Terrassen und Grundstücksflächen einzeln benennen lassen. Wo erscheinen sie in den Unterlagen?
Stand der UnterlagenAusstellungsdatum jeder Auskunft und das Datum, an dem Sie das Exposé erhalten haben

Notieren Sie jede Abweichung mit Quelle und Datum, und fragen Sie, wer sie klärt.

Wie wird die Wohnfläche in Spanien berechnet?

Vergleichen Sie zuerst die Bezeichnungen: superficie útil meint die nutzbare Fläche, superficie construida die bebaute Fläche. Bei Letzterer kommt es darauf an, ob Gemeinschaftsanteile enthalten sind. Setzen Sie diese Angaben nicht ungeprüft mit der deutschen Wohnfläche gleich.

Die Bewertungsvorschriften ECO/805/2003, Artikel 2 und 4 unterscheiden diese Flächen für bestimmte Finanzbewertungen. Nach diesen Regeln zählt bei superficie construida con partes comunes der anteilige Gemeinschaftsbereich mit. Fragen Sie beim Exposé nach, welche Berechnung zugrunde liegt.

Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen

Diese Angaben zu einer Wohnung sind frei erfunden:

UnterlageFlächenangabe und offene Frage
Exposé112 m², als Wohnfläche bezeichnet.
Offene Frage: Welche Räume und Außenflächen wurden gezählt? Gibt es eine Berechnung?
Nota Simple86 m², als superficie construida bezeichnet.
Offene Frage: Mit oder ohne Gemeinschafts­anteile?
Katasterangaben104 m² bebaute Fläche, davon 18 m² Gemeinschafts­anteil.
Offene Frage: Beziehen sich die übrigen 86 m² auf dieselbe Einheit?

104 minus 18 ergibt 86. Das kann die Zahl im Register erklären, ein Flächennachweis ist es nicht. Die 112 m² aus dem Exposé bleiben offen. Fordern Sie Plan und Berechnung an. Hängt Ihre Entscheidung an der tatsächlichen Größe, lassen Sie nachmessen.

Passt die Katasterbeschreibung nicht zur Wirklichkeit, nennt das Catastro zwei Hauptgründe: Fehler in der Beschreibung oder eine Veränderung, die noch nicht eingearbeitet ist, etwa eine Teilung oder ein Neubau. Catastro: Abgleich mit dem Register

Ist ein Grundbucheintrag ohne Notar möglich?

Ein privater Kaufvertrag allein reicht für die Eintragung nicht aus. Das erläutert der spanische Notarverband; für den üblichen Wohnungskauf verweist er auf die escritura pública, die vor einem Notar errichtet wird. Artikel 3 der Ley Hipotecaria nennt daneben gerichtliche und andere amtliche Dokumente als Eintragungsgrundlagen. Ein Kaufvertrag kann also schon vor dem Notartermin bindend sein. Ley Hipotecaria, Artikel 3, Consejo General del Notariado: Wohnungskauf

Derselbe Verband rät, vor dem ersten Schritt zum Notar zu gehen. Er berät unparteiisch, und Fragen zu einem privaten Vertrag beantwortet er kostenlos.

Vergleichen Sie die eingetragenen Berechtigten mit den Personen, die verkaufen wollen. Unterschreibt jemand in Vertretung, lassen Sie die Vollmacht und ihren Umfang prüfen.

Reicht die Nota Simple als Nachweis?

Die Nota Simple gibt Auskunft über den Registerinhalt, ist aber keine beglaubigte Bescheinigung darüber. Dafür gibt es die certificación registral, eine vom Registrador unterzeichnete öffentliche Urkunde. Nur mit ihr lässt sich gegenüber Dritten belegen, ob eine Immobilie belastet oder lastenfrei ist. Bei einfachen Geschäften wird die Nota Simple nach Angaben der Registradores trotzdem oft akzeptiert, auch von Banken bei der Vorprüfung eines Hypothekendarlehens. Ley Hipotecaria, Artikel 225, Registradores: Unterschied zur Certificación

Die Nota Simple zeigt die Inhaber, Rechte und Belastungen, die zum Zeitpunkt der Anfrage gelten. Eine Auskunft vom Frühjahr sagt nichts über den Stand im Herbst. Vereinbaren Sie deshalb, wer vor dem nächsten verbindlichen Schritt eine neue einholt. Zum Zustand des Dachs sagt auch die neueste nichts.

Hypothek: Restschuld und Löschung klären

Für die aktuelle Restschuld brauchen Sie eine Auskunft der Bank. Soll eine belastete Wohnung verkauft werden, muss die Bank nach Angaben der Banco de España eine Saldenbescheinigung ausstellen, fällige unbezahlte Zinsen eingeschlossen. Übernimmt der Käufer das Darlehen nicht, wird die Schuld auf dieser Grundlage beglichen. Banco de España: Verkauf mit Hypothek

Auch nach der Rückzahlung des Darlehens bleibt die Hypothek im Register, bis ihre Löschung veranlasst wird. Der Kreditnehmer muss die Löschung nach der letzten Zahlung eigens veranlassen. Dafür braucht er zuerst eine Bescheinigung der Bank, dass die Schuld vollständig bezahlt ist. Banco de España: Löschung im Register

Sagt der Verkäufer, der Kredit sei längst bezahlt, bitten Sie um diese Bankbescheinigung und fragen Sie, wer die Löschung übernimmt und bezahlt.

Welche Unterlagen muss der Hausverkäufer vorlegen?

Für den Notartermin nennt der spanische Notarverband unter anderem diese Nachweise des Verkäufers:

  • den letzten Zahlungsbeleg der Grundsteuer IBI. Über ihn wird üblicherweise die Katasterreferenz nachgewiesen.
  • bei einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft: eine Bescheinigung über den aktuellen Zahlungsstand der Gemeinschaftskosten. Ein Verzicht ist laut Verband möglich, wenn der Käufer sich zuvor über den Zahlungsstand informiert hat.
  • den Energieausweis (certificado de eficiencia energética) oder eine Kopie davon.

Manche autonomen Regionen verlangen außerdem eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die cédula de habitabilidad. Ob die Kanaren dazugehören, sagt die Quelle nicht. Consejo General del Notariado: Wohnungskauf

Wenn Sie vor dem Notartermin anzahlen, sollten Sie die Unterlagen bereits vor dieser Zahlung prüfen lassen. Der Notarverband rät, die Belastungen schon vor einem privaten Vertrag über eine Nota Simple zu prüfen. Diesen Text können Sie vorher an Verkäufer oder Makler schicken:

„Bevor ich über eine Reservierungszahlung entscheide, bitte ich um eine aktuelle Nota Simple und die Katasterbeschreibung mit Plan. Bitte nennen Sie den CRU, die Katasterreferenz und alle mitverkauften Garagen, Abstellräume oder sonstigen Teile. Weichen Flächen oder Beschreibungen voneinander ab, benötige ich den zugrunde liegenden Plan und eine Erklärung der Berechnung. Fehlen Unterlagen, teilen Sie mir bitte mit, welche es sind und wer sie hat.“

Unterstützung beim Dokumentenabgleich

Haben Sie einen Anwalt beauftragt, fragen Sie zuerst, ob Abgleich und Erläuterung zu seinem Auftrag gehören. So klären Sie den Umfang, bevor Sie einen weiteren Auftrag vergeben. Was vor der Zahlung sonst noch zu prüfen ist, steht in der Checkliste vor der Anzahlung.

Bleiben Einträge unklar oder passen Register, Kataster und Exposé nicht zusammen, kann eine Dokumentenprüfung helfen. Die Immobilienprüfung von Finca Claro erklärt Käufern vor einer Anzahlung die Unterlagen auf Deutsch, gleicht die vereinbarten Dokumente ab und zeigt, welche Nachweise fehlen. Der Basisbericht ist kein unterzeichnetes Rechtsgutachten und keine bautechnische Begutachtung. Er bestätigt weder eine Vermietungserlaubnis noch einen sicheren Kauf. Wann stattdessen ein Anwalt die richtige Wahl ist, zeigt der Vergleich mit einem Immobilienanwalt.

Quellenstand: 30. September 2026.

Quellen